房地产的存货包括哪些：核算口径明细

房地产的存货包括开发产品、开发成本、原材料、库存商品、周转材料、低值易耗品、委托加工物资等科目下和项目开发直接相关的资产，在房企财报核算里，存货核心是待售、在建、待开发的房地产项目，该口径只适用于执行企业会计准则的房地产开发企业，自持用于出租的物业归入投资性房地产，不属于存货，你看财报时可以直接用这个范围快速区分资产类别。

房地产的存货：开发产品

开发产品就是已经完工、具备交付条件、还没卖出去的房源，包含住宅、商铺、车位、配套用房，房企已经和客户签约但还没完成交房结转收入的房屋，依旧放在这个科目里。已经交付给业主、完成收入结转的房屋，不再保留在存货里。部分房企会把完工暂未出售的回迁安置房也归入开发产品，这类房源后续按安置协议转出，不对外市场化销售。

完工可售。

房地产的存货：开发成本

开发成本是还没有竣工、处在建设阶段的项目投入，是房企存货里占比通常最高的部分，里面归集土地出让金、拆迁补偿款、前期设计勘察费、建安工程款、基础设施配套费、公共配套建造支出、资本化利息等。项目竣工验收之后，这部分金额会整体转入开发产品。拿地之后还没有开工的土地，也在开发成本里核算，也就是常说的待开发土地。

房地产的存货：其他配套存货项目

除了和楼盘绑定的土地、在建工程、现房，房企采购后直接用于项目施工的建材、设备配件，项目上循环使用的模板脚手架这类周转材料，以及少量采购后直接对外转售的物资，同样属于存货。这类物资在房企存货中的占比普遍偏低，多数房企财报不会单独拆分披露，统一合并在存货明细中。

房地产存货和投资性房地产的区分

判断的核心标尺不是房屋类型，而是持有意图，同一栋写字楼，如果房企建好计划卖掉，它就是存货；建好打算长期收租，就转出到投资性房地产，这个划分标准在企业会计准则第1号存货中有明确界定。

你读房企年报的时候，可以在资产负债表附注的存货明细表里核对这几类分项，快速估算可售资源规模。

已经抵押给金融机构的存货，依然属于房企账面存货，附注里会单独披露受限资产，抵押不改变资产分类，只是限制了自主处置权利。

土地使用权如果确定用于开发出售，计入存货；打算长期持有不开发，不能放进存货。