购房贷款额度如何计算：取四项最小值

购房贷款额度如何计算，最终额度取房屋总价上限、还款能力上限、单笔贷款上限、抵押物评估上限四项数值里的最小值；商业贷优先看收入负债比，公积金贷款同时核算缴存余额与还贷能力，依据《个人住房贷款管理办法(试行)》，月供不能超过月收入的50%，全部债务月供不能超过月收入的60%，自由职业者仅能以银行流水核算收入，无法用现金收入认定额度。

购房贷款额度如何计算：商业贷款口径

商业贷款额度一共设置四道约束，任意一项达不到标准，额度都会被压低。

你可以用月供倒推总额度：先算出合规最高月供，再用等额本息利率反向算出对应贷款总额。

购房贷款额度如何计算：公积金贷款口径

公积金贷款要同时满足三项测算结果，最终取最低值，各地倍数与系数存在差异。

第一项为还贷能力测算：贷款额度=夫妻双方公积金缴存基数之和×30%×12×贷款年限，30%是公积金通用还贷系数。

第二项为账户余额测算：贷款额度=夫妻公积金账户余额之和×当地倍数×缴存时间系数，首套房倍数普遍高于二套房，连续缴存时间越长，系数越高。

第三项为政策封顶额度：单人、夫妻共同贷款分别有额度上限，多子女家庭可适度上浮，同时不能超过房屋总价减去首付款的差额。

额度缩减的常见边界条件

征信存在连续3期逾期，银行会下调收入认定比例，把总负债红线压缩到月收入的50%以内，可贷额度会明显缩水。

名下未结清的消费贷、经营贷会直接挤占负债额度，哪怕月供金额不高，也会压缩房贷可贷金额。

二手房评估价低于成交价时，贷款基数只能按评估价核算，成交价高出评估价的部分必须全部计入首付，无法计入贷款。

组合贷额度合并规则

组合贷由公积金贷款加商业贷款两部分组成，总额度依然要遵守负债比例红线。

先算出公积金可贷额度，再用最高合规月供减去公积金部分的月供，剩余月供空间用来核算商业贷款额度，两项相加不能突破总债务收入比。

如果公积金额度已经把负债比例用尽，商业贷款部分就无法再获批。