买卖二手房要交哪些税|税费分买卖双方承担，房源年限决定税率高低

去年下半年连着折腾了两套二手房，一套自己买入自住，一套帮亲戚转手卖掉，彻底摸清了买卖二手房要交哪些税，也踩了不少没提前核实年限、分不清缴费主体的细碎问题。很多人第一次接触二手房交易，总以为税费都是买家全包，其实根本不是，双方各有固定税种，只是二手房市场默认的潜规则，会让买家承担大部分甚至全部税费，这点不提前捋清楚，签合同很容易被动吃亏。

二手房交易里，卖家要掏的核心税费，最关键的就是增值税和个人所得税，这两个税的税率、缴不缴，完全看房子的持有年限。当时亲戚卖房的时候，手里这套房刚满两年，我下意识觉得不用交增值税，结果中介随口提了一句，满五和满二差别巨大，瞬间就愣在了当场。

满两年的二手房，确实可以免征增值税，这是硬性规定，增值税税率大概是5.3%，一套两百万的房子，光这笔税就能省十万多，差距真的离谱。但如果房子不满两年，卖家必须缴纳增值税，没有任何规避空间。

比增值税更容易忽略的是个税。很多人以为满两年就万事大吉，其实个税的免征条件是满五唯一。就是这套房子办证满五年，且是卖家家庭名下唯一住房，两个条件同时满足，才能免个税。亲戚的房子满二不满五，最后实打实交了1%的个税，按房屋成交价核算，一分都少不了。

不少卖家会想着把个税、增值税全部转嫁到房价里，或者直接让买家承担，这也是二手房交易里最常见的操作，法律上的纳税主体是卖家，但实际交易里的承担方可以协商，合同写谁承担就谁承担，这是我那次交易最直观的感受。

买家这边的税费就简单很多，核心只有契税，没有任何套路，但税率分档位，完全看购房套数和房屋面积。第一次买房，面积九十平以下，契税1%，九十平以上1.5%；如果是二套房，九十平以下依旧1%，九十平以上就是2%，三套及以上统一3%。

当时自己买房的时候，没提前查自己的购房套数，跑去税务局核税的时候，查出名下有一套老家的安置房，直接从首套税率变成了二套，硬生生多交了几千块契税。这种细节没人提醒，自己不核对，交钱的时候只能自认倒霉。

还有两个金额很低、几乎可以忽略不计的小税费，买卖双方都会涉及。一个是印花税，现在住宅类二手房基本免征，只有商业用房才会收取；另一个是登记费，也就几十块钱，一般买家直接付掉，不会单独计较。

很多人交易翻车，都是因为口头约定税费承担。之前见过邻居买房，口头说好卖家承担个税，签正式合同的时候没写进条款，过户前卖家反悔，最后邻居只能自己补齐了个税，白白多花了一笔钱。

所有税费的承担方式、缴纳标准，全部以纸质购房合同的文字条款为准。

过户前三天，专门拿着房产证、征信报告、购房证明，去政务大厅税务窗口提前核税，把每一笔要交的税费、对应的税率、缴费人全部核对清楚，再和中介对账。