买二手房要交哪些税费：分清买卖双方

买二手房要交哪些税费，住宅类二手房买方核心税种是契税，卖方承担增值税及附加、个人所得税，个人住宅交易印花税、土地增值税暂免，市场里经常出现卖方净得价模式，会把税费转由买方承担；契税优惠按家庭住房套数、房屋面积判定，满二住房免增值税，满五唯一住房同时免增值税和个税，计税基数优先取税务核定价，成交价明显偏低时以核定价为准，该规则仅适用于70年产权住宅，商铺、公寓等非住宅不适用这套减免政策。

买二手房要交哪些税费：买方税费明细

契税是买方固定要申报的税种，依据财政部税务总局住房城乡建设部公告2024年第24号执行，家庭范围包含购房人、配偶、未成年子女。你买首套房，房屋面积140平方米及以下，税率1%，140平方米以上税率1.5%；买二套房，140平方米及以下税率1%，140平方米以上税率2%；三套及以上住房，多数地区执行3%税率，各地细则存在小幅差异。计税基数为不含增值税的房屋评估核定价，不是合同挂牌价，签合同前可以提前在不动产税务窗口查询该房源核定价区间，方便你估算成本。

个人二手住宅交易，买方印花税目前暂不征收，不用额外计算。非住宅房源才会产生印花税、土地增值税，这类房源的税费计算逻辑和住宅完全分开，不能套用住宅满二、满五唯一的减免规则。不动产登记费属于行政规费，不属于交易税费，住宅登记费通常几十元，一般由买方缴纳，可以单独计入购房预算。

买二手房要交哪些税费：卖方税费明细

增值税及附加执行财政部税务总局公告2025年第17号，2026年1月1日起生效。房屋购入时间不足2年对外出售，按3%全额缴纳增值税，同步附带城建税、教育附加等附加税费，附加税费可以享受减半优惠；购入满2年及以上，直接免征增值税和附加税费，不再区分普通住宅、非普通住宅。房屋购入时间以契税完税凭证或者不动产权证登记时间孰先的日期判定，不是交房日期或者签订购房合同的日期。

个人所得税有两种计征方式，由税务机关根据房源资料判定采用哪一种。能提供原始购房发票、契税票等原值凭证，按差额20%征收，差额等于计税价格减去房屋原值、上次契税、维修基金、本次合理手续费；无法提供完整原值凭证，按计税价格1%核定征收。房屋满足满五唯一，也就是持有满5年，同时是卖方家庭省内唯一住房，个税直接免征。

很多二手房合同会约定卖方净拿房款，全部交易税费转嫁给买方，这种约定属于民事协商结果，不改变税法上法定纳税义务人。你核算预算的时候，要单独把卖方的增值税、个税全部计入总成本，不要只计算自己的契税，避免过户阶段资金缺口。

买二手房要交哪些税费：不同房源税费对比

满五唯一是住宅里税费成本较低的选择。

你核验房源条件时，直接看不动产权证附记页或者契税票日期，同时让卖方打印不动产查询结果，确认是不是家庭唯一住房，口头承诺的满五唯一，没有查询证明支撑，过户核验不通过就会多出一笔个税。

跨省市的住房不计入本地家庭套数，认定唯一住房只核查本省范围内的住房记录。