离婚财产如何分割房产：按出资定归属

离婚财产如何分割房产，先区分婚前全款、婚前首付婚后还贷、婚后共同出资、赠与继承所得四类情形，婚前一方全款购房且登记在自己名下，属于个人财产不参与分割；婚前首付婚后共同还贷，产权归登记方，登记方补偿另一方共同还贷及对应增值部分；婚后买的房，多数情况属于夫妻共同房产，优先协商竞价、折价或者变卖分配；遗嘱或者赠与合同明确只归一方的房产，属于个人财产，该规则不适用于已经签订书面婚内财产协议另行约定房产归属的夫妻。

离婚财产如何分割房产：不同取得方式处理

婚前一方全款购房，房产证只登记出资方姓名，婚后没有加上对方名字，离婚时房产不进行分割。如果婚后在房产证增加配偶名字，视为自愿赠与，房产转为共同财产，分割时会参考双方出资、婚姻时长、照料付出调整比例，不会机械对半划分。

婚前支付首付，婚后夫妻共同偿还房贷，产权一般判给登记购房人。登记一方需要向另一方支付补偿款，补偿计算公式为：共同还贷总额÷房屋总购房成本×房屋现价值÷2，房屋总购房成本包含首付、契税、维修基金，不包含物业费、装修损耗。

婚后共同出资买房，无论房产证写一人还是两人名字，都属于夫妻共同房产。协商方案有三种，一方拿房并向另一方支付折价补偿，双方都不要房就挂牌出售，房款扣除剩余贷款后平分，双方都想要房可以竞价，出价高者取得房屋产权。

婚后通过继承、赠与拿到的房产，要看书面文件的约定。遗嘱或者赠与协议写明只归夫或妻单独所有，属于个人房产；没有单独指定归属，默认属于夫妻共同房产，离婚时正常分割。

离婚财产如何分割房产：特殊情形对比

小产权房、还没有完成不动产登记的期房，法院不会直接判决房屋所有权归属，只会处理离婚之后由哪一方居住使用，等后续证件齐全，双方无法协商一致，再单独起诉分割房产。

书面婚内财产协议效力高于默认法定分割规则，只要协议是双方自愿签署，没有欺诈胁迫，就按照协议约定处理房产，协议需要采用书面形式，口头约定很难被法院采信。

房产有抵押未结清贷款，不能直接过户，拿房一方需要继续承担剩余房贷，补偿款金额要扣除房屋未偿还的贷款本金。

你要留存购房合同、转账流水、还贷记录、赠与文书、遗嘱原件，这些材料是法院认定房产归属、计算补偿金额的核心凭证。