二手房过户费用：分清买卖双方，不交冤枉钱

二手房过户所有费用，核心就分三大块：买方必掏的契税、卖方承担的税费、双方都要出的小额杂费，绝大多数人踩坑都是没分清缴费主体，最后白白多花几千上万。很多中介只会笼统报一个总价，不会细分每一笔钱该谁出，到底怎么算、有没有减免空间，你真的清楚吗？

先把最关键的买方税费说透，这是买房人百分百躲不开的支出，也是预算里必须优先预留的大头。契税是过户核心费用，收费标准只看你的购房套数和房屋面积，跟房龄、房东情况完全无关，规则简单但容错率极低。

首套房90平及以下，税率1%；90平以上，税率1.5%。二套房90平以内依旧1%，90平以上统一2%。三套及以上住房，税率基本维持3%-5%，各地细则略有差异。我之前帮朋友算预算时犯过一次错，默认二套房不管面积都是2%，结果他买了88平的二居室，硬生生多预估了一万多税费，最后缴税时才发现，小户型二套依旧按1%计费，白白虚高了预算。

房东的税费，是议价关键

这部分费用名义上全是卖方承担，但二手房市场默认潜规则，很多房东会净拿房款，所有税费转嫁给买方，这也是总价浮动最大的地方。主要包含增值税和个人所得税两项，且都有专属免征条件。

增值税看房屋持有年限。2026年新规后，全国统一取消普通、非普通住宅区分，持有满2年直接免征；不满2年，按网签价3%缴纳，叠加附加税后整体约3.15%。满二的房子，能直接省下一大笔开支，这也是刚需选房优先满二房源的核心原因。

个税的免征门槛更高，必须同时满足满五年+家庭唯一住房两个条件，缺一不可。不满足的话，大多城市可选两种计费方式，要么按房屋交易差额的20%缴纳，要么按网签总价的1%-2%收取，一般都会选更低的方式核算。

容易被忽略的小额杂费

很多人只盯着大额税费，却忽略了过户零碎支出，金额不高但必不可少，全部加起来也就几百块。

• 登记费：不动产产权登记固定收费，住宅类每套几十元，统一标准，没有浮动空间。
• 交易手续费：按房屋建筑面积收取，买卖双方各承担一半，一套百平房子也就一两百块。
• 工本费：新房产证的制作费用，大多免费或只收十几元，基本可以忽略不计。

别小看这些小钱。积少成多很常见。

很多人看房时只谈房屋总价，从不提前核算税费，签完合同才发现税费超预算，进退两难。到底怎么看房、挑房源，才能精准避开高额税费坑？

优先选满五唯一、满二的刚需房源，能直接免征个税、增值税，省下的都是实打实的现金。签合同前，一定要让中介拉出详细税费清单，明确每一笔费用的承担方，拒绝模糊的“全包价”说辞。