如何把房子过户给孩子：三种方式对比

如何把房子过户给孩子主要有买卖、赠与、继承三种路径，买卖过户需要核验子女购房资格，满五唯一住宅税费偏低，子女后续再出售税费规则和普通商品房一致；赠与过户多数城市要求子女具备购房资格，直系亲属免征个税与增值税，子女缴纳3%契税，后续出售差额个税按20%征收；继承过户在父母离世后办理，无需购房资格，当下税费最低，但无法在世时完成权属变更，依据《不动产登记暂行条例实施细则》，继承登记需要死亡证明、亲属关系材料、遗嘱或分配协议。子女未成年接收房产后，这套房会计入监护人家庭住房套数，会影响监护人后续购房套数认定，有按揭抵押的房屋，必须先结清贷款或取得银行书面同意，才能办理过户。

房子过户给孩子三种方式对比

买卖过户的操作流程和普通二手房交易一致，你和孩子先到不动产窗口或者线上平台提交购房资格核验，核验通过后网签买卖合同，再去税务窗口申报缴税，最后携带完税凭证、不动产权证、双方身份证到不动产登记中心办转移登记，登记费住宅80元每件。不要刻意填写远低于市场价的成交价格，税务机关有权按评估价核定计税基数，申报价格明显偏低会触发核查。

赠与过户不需要网签买卖合同，你和孩子共同到场签署直系亲属赠与合同，部分城市不再强制公证，公证属于自愿选择项目。提交材料时要额外带上亲属关系证明，户口本、出生证明都可以作为佐证，房屋属于夫妻共有财产的，夫妻双方必须共同到场签字，单方办理会导致登记驳回。

继承过户不能提前完成权属转移，父母在世时只能订立遗嘱，遗嘱可以选择自书遗嘱、公证遗嘱等形式，遗嘱本身不产生过户效力。等到被继承人死亡之后，全部法定继承人协商一致，准备死亡证明、亲属关系材料、不动产权证书，共同到登记机构申请；继承人之间存在分歧的，需要走诉讼程序，凭法院生效判决书办理过户。

抵押房不能直接过户。

房子还有银行按揭没有结清时，产权处于抵押状态，不动产登记机构不会受理转移登记。你可以选择自筹资金还清贷款、办理解押之后再过户；也可以联系贷款银行，咨询是否支持带押过户业务，带押过户需要银行出具同意变更抵押人的书面文件，不同银行开通情况不一样，要提前和贷款客户经理确认。

过户之后的产权归属可以单独约定，如果你是在子女婚前完成赠与或者买卖，书面明确约定房产只归子女个人所有，这套房产一般算作子女婚前个人财产；没有单独书面约定，子女婚后通过赠与拿到的房产，容易被认定为夫妻共同财产。买卖方式默认属于子女个人购置房产，婚前办理的，归子女个人。

过户会占用子女购房名额，成年子女接收房产后，名下住房套数增加，后续自己买房，首付比例、房贷利率、契税标准都会按二套房执行。未成年子女名下房产计入父母家庭套数，父母短期内计划再买房，优先避开赠与和买卖过户，选择遗嘱继承安排。

办理前你先到当地不动产登记中心确认限购细则，部分城市赠与有特殊约束，比如赠与之后一段时间内，这套房仍然计入赠与人住房套数，政策存在地方差异，以窗口实时核验结果为准。