买卖房产需要交哪些税：分买卖双方核算

买卖房产需要交哪些税，二手房住宅交易中，买方主要承担契税，卖方承担增值税及附加、个人所得税；个人转让住宅可免征土地增值税和印花税，非住宅类房产全部税种正常征收。计税时间以契税完税凭证或不动产权证登记时间孰早为准，满2年免征增值税，满5且是卖方家庭唯一住房免征个税。2026年起执行财政部税务总局公告2025年第17号，不足2年住房出售按3%全额征收增值税，附加税费按增值税额的一定比例计算。北京、上海、广州、深圳部分优惠规则存在差异，你核算税费前要先确认房屋性质、持有年限、买方家庭住房套数。

买卖房产需要交哪些税：买方税费

买方只需要缴纳契税，契税税率由你家庭名下住房套数和房屋建筑面积决定，家庭成员包含购房人、配偶以及未成年子女，按家庭整体统计住房套数。家庭首套住房，建筑面积140平方米及以下，税率1%，建筑面积超过140平方米，税率1.5%；家庭第二套住房，建筑面积140平方米及以下，税率1%，建筑面积超过140平方米，税率2%；家庭第三套及以上住房，多数地区税率为3%。契税计税基数取网签价和税务评估价中较高的那一个，不能自行按低价申报避税。

非住宅，如商铺、写字楼、车位，契税统一按3%征收，不享受住宅类优惠。

买卖房产需要交哪些税：卖方税费

增值税及附加由卖方缴纳，按财政部税务总局公告2025年第17号执行。持有不足2年出售，全额征收3%增值税，附加税费包含城建税、教育费附加、地方教育附加，合计约增值税额的12%，小规模纳税人可享受附加税费减半优惠；持有满2年及以上，普通住宅免征增值税，非普通住宅在部分城市按差额计税。房屋持有时间，继承、赠与得来的房产，可以沿用原产权人的持有时间，不用从新办证日期重新计算。

个人所得税有两种计征方式，优先查验原值，按差额20%征收，差额等于卖出价减去买入价、契税、装修费用、贷款利息等合理成本；无法提供购房发票、原值材料时，多数地区核定征收，税率1%。满五唯一，即房屋持有满5年，且是卖方家庭省内唯一住房，个税直接免征。2026到2027年，卖房后1年内重新购房，可按财政部税务总局住房城乡建设部公告2026年第3号申请个税退税，新房金额大于等于旧房销售额，可全额退税，新房金额低于旧房，按比例退税。

交易习惯不能改变法定纳税义务人。

很多二手房合同会约定全部税费由买方承担，这属于民事约定，税务机关依然会向法定纳税义务人追缴税款，约定仅约束买卖双方，不能对抗税务征管。如果卖方拖欠税费，税务机关优先向卖方追缴，买方不会直接承担补缴义务，但会影响过户流程推进。

商办类房产不适用住宅满2年、满五唯一的减免政策，交易成本明显更高，你购买商铺、写字楼时，要把土地增值税、印花税一并计入预算。

计算税费时，装修抵扣个税有上限，商品房装修费用扣除限额不能超过房屋原值的10%，不能凭大额装修票据无限制抵扣差额个税。