房地产开发成本包括哪些：六大成本分项明细

房地产开发成本包括哪些，严格按照国税发〔2009〕31号文件第二十七条划定为六大类别，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；你做成本核算、土增税清算时，只能把项目现场直接发生的支出计入这六项，财务费用、管理费用等期间费用不能计入开发成本，仅能计入开发费用；本划分仅适用于商品房开发项目，代建保障房的成本口径会出现小幅调整，不能直接套用商品房核算标准。

房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费

这笔费用是取得开发土地使用权产生的全部支出，核心包含土地出让金、契税、耕地占用税、土地闲置费、补缴地价，同时涵盖地上附着物拆迁补偿、青苗补偿、回迁房建造成本、安置动迁费用。

土地使用税不计入此项成本。

房地产开发成本：前期工程费

项目动工之前发生的勘察、规划与场地平整支出，包含水文地质勘察、测绘、总体规划设计、可行性研究、临时水电通路，也就是业内常说的三通一平支出，项目筹建阶段的各类报批规费也归入本项。

房地产开发成本：建筑安装工程费

项目主体建造产生的全部工程款，分为建筑工程费与安装工程费；出包模式下直接支付给施工总包单位，自营开发则归集人工、材料、机械使用费；门窗、电梯、消防、强弱电安装都属于本项范围，工程款发票必须备注对应项目名称，否则税务清算时大概率无法税前扣除。

房地产开发成本：基础设施费

小区红线内配套管网与环境工程支出，包含小区内部道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明管网，还有环卫设施、园林绿化工程；红线外的城市大市政配套支出，一般归入土地成本，不能计入基础设施费。

房地产开发成本：公共配套设施费

只有产权归全体业主、无偿移交政府的非营利配套，才可以全额计入开发成本，例如小区配电房、物业用房、地下人防车库、社区卫生站；如果配套设施可以对外有偿出售，对应的成本要单独核算，不能分摊到住宅开发成本里。

房地产开发成本：开发间接费用

仅针对项目现场管理部门产生的开支，不含总部行政开支；具体包含项目部管理人员薪酬、福利费、办公费、水电费、设备折旧费、周转房摊销、工程质量检测费；总部总部管理人员工资、总部房租属于期间管理费用，不得计入开发间接费，很多房企容易混淆这一项，造成成本归集错误，引发税务调增风险。

分期开发的项目，公共配套与共同土地成本，要按照可售建筑面积比例分摊到各期，不能一次性全部计入首期开发成本，否则会造成前期成本虚高、后期利润虚增，面临企业所得税纳税调整。