买二手商铺要交哪些税：买方税种清晰列示

买二手商铺要交哪些税，法定上你作为买方只需要承担契税与产权转移书据印花税，增值税、土地增值税、个人所得税法定纳税人为卖方，实务中很多买卖合同会约定全部税费转由买方承担，计税基数优先取不含增值税的网签成交价与税务评估价二者较高值，二手商铺属于非住宅，不享受住宅契税减免、满二免征增值税等优惠，若交易标的为公司名下商铺，卖方税费计算规则会发生变化，整体税负通常高于个人持有商铺。

买二手商铺要交哪些税：买方税种明细

契税是买方最大一笔税费，国内绝大多数地区执行3%税率，少数区域为4%，计税基数为不含增值税的不动产交易价格，无论你名下已有几套房产、商铺面积大小，都不会下调税率，不存在首套、二套优惠政策。计算方式为不含税价乘以适用税率，比如不含税成交价200万，按3%计算，契税金额就是6万元。

印花税依据《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号），产权转移书据税率万分之五，买卖双方各自缴纳，个人交易部分地区可享受减半征收优惠，实际执行0.025%。计税基数同样取不含增值税价格，200万不含税价对应的印花税正常标准为1000元，减半后为500元。不动产登记工本费不属于税种，标准一般550元每件，单独在不动产登记窗口收取。

法定纳税义务人不能靠合同变更。

买二手商铺要交哪些税：卖方税费参考

合同约定税费全包时，你要一并核算卖方税费，主要包含增值税及附加、土地增值税、个人所得税、印花税。增值税按差额5%征收，用本次交易不含税收入减去卖方当初购置原价，附加税费包含城建税、教育费附加、地方教育附加，跟随增值税一并计算。土地增值税分查账征收与核定征收，能提供原始购房发票、契税票的采用查账征收，按增值额适用30%到60%超率累进税率；无法提供完整成本凭证的，税务机关会采用核定征收，各地核定率在5%至6%区间。个人所得税，查账征收按财产转让所得差额20%计税，核定征收多数地区执行1.5%。

查账征收模式下，卖方原始票据越齐全，土地增值税越可控，缺少原始发票时，税务机关直接核定计税，整体税费会明显变化，你在签合同前，要提前向卖方索要原始购房合同、契税完税凭证、不动产发票，提交办税大厅预审估算税额，避免过户时出现税费超出预算的情况。

计税价格有两套标准，税务系统自带评估价，当网签合同价格低于评估价，税务局直接采用评估价计税，无法按低价合同省税，低报成交价还会产生税务核查风险，不建议采用。

该计税规则仅适用于个人之间二手商铺交易，不适用于司法拍卖商铺、公司名下不动产转让、赠与继承再出售的商铺，司法拍卖的商铺税费承担规则会在拍卖公告单独写明，部分拍卖标的要求买受人承担全部买卖双方税费，核算成本时要单独测算。

合同谈判阶段，你可以选择两种方式约定税费，第一种是各自承担法定税费，买方只付契税和印花税；第二种是买方包税，所有交易税费全部由买方承担，包税模式下你需要把卖方税费全部计入总购房成本，再判断投资收益，不能只看商铺挂牌价。