开发商逾期不交房怎么办：三种维权路径

开发商逾期不交房怎么办，你可以先固定开发商逾期的书面证据，优先选择协商索要逾期违约金，协商无果可走仲裁或起诉，《商品房买卖合同示范文本GF-2000-0171》对逾期交房的违约责任、解除权期限有明确参考；适用边界是你已经完成全款或者按揭放款、合同约定交房时间已到期，房屋还未达到合同约定交付标准，仅签认购书、未签订正式商品房买卖合同的人群不能直接适用这套方案。你要先核对合同里的逾期交房违约金计算方式、交房条件、解除合同需要提前通知的期限，不要直接发解除通知，避免超出解除权行使期限而丧失退房权利。

开发商逾期不交房：证据整理

所有沟通尽量留存书面材料，口头沟通的内容后续很难作为裁判依据。你需要保存商品房买卖合同、购房付款凭证、按揭放款回执、开发商发布的延期交房通知、公众号公告、短信或者微信聊天记录，同时留存楼盘现场照片、视频，用来证明房屋没有达到交付条件。开发商口头承诺的交房时间，没有盖章文件支撑的，一般不具备证明效力。

算清楚逾期时长。逾期起始日是合同写明的交房日期次日，截止日分两种情况，开发商完成符合合同约定条件的书面交房通知，以通知上载明的交房时间为准；开发商一直没有发交房通知，就计算到房屋实际满足交付条件那天。

开发商逾期不交房：协商与催告

发书面催告函是必要步骤。催告函写明合同编号、房屋位置、约定交房时间、逾期事实，要求开发商在指定期限内交房并承担违约金，用EMS邮寄，收件人写开发商公司全称，快递面单备注催告交房并主张逾期违约金，保留快递底单和物流签收记录。

协商可以谈两种方案，一是继续收房，开发商按日支付逾期违约金；二是解除购房合同，开发商退还全部房款、利息并承担合同约定违约金。协商达成一致后，一定要签订补充协议，写明付款时间、退款节点、违约责任，不要只相信口头承诺。

解除权有期限限制。

合同约定了解除期限，按合同执行；合同没有约定，自你知道或者应当知道逾期交房事实起一年之内行使，逾期没有行使，解除权利消灭，之后只能主张违约金，不能再要求退房。很多购房者在这个环节出错，拖延很久才提出退房诉求，最后无法解除合同。

开发商逾期不交房：诉讼与仲裁要点

起诉或者申请仲裁时，诉讼请求可以分开设置，你可以只主张逾期交房违约金，也可以同时请求解除合同、返还购房款、赔偿资金占用损失。如果楼盘已经停工、存在烂尾风险，优先保全开发商名下账户、资产，防止资金被转移，保全需要提供担保，担保费用可以根据案情申请由对方承担。

部分楼盘存在政府监管资金账户，你可以向住建部门提交材料，申请核查预售资金监管账户的资金使用情况，监管资金用于楼盘建设，不能随意挪作他用，这条渠道不能直接拿到违约金，但可以督促项目复工，加快交付进度。

不要单独采取围堵售楼处、集体上访这类方式维权，这类行为难以推动民事赔偿，还可能产生额外风险。