北京二手房个税怎么算：两种计税方式

北京二手房个税怎么算，个税由卖方承担，满足满五唯一条件直接免征；不满足该条件时，分差额20%、核定1%两种算法，差额计税公式为（计税价格-房屋原值-转让时缴纳的增值税附加、契税、印花税-装修费、贷款利息等合理费用）×20%，核定计税直接用计税价格×1%，税务系统能查到原值、你手里有原值票据就走差额征收，查不到原值才适用核定征收，计税价格取网签价与税务评估价二者中较高的数值，财政部税务总局住房城乡建设部公告2026年第3号还提供换房退税渠道，卖房后1年内重新购房可按规则申请退还已缴个税。

北京二手房个税怎么算：满五唯一判定标准

满五指房屋持有时间满五年，时间判定采用契税完税凭证、不动产权证登记日期孰先原则，哪个时间更早就以哪个为准；唯一指在北京市范围内，卖房家庭名下登记的住房只有这一套，家庭范围包含夫妻双方以及未成年子女，成年子女名下房产不计入该家庭套数统计。一套房只要不满足满五、唯一其中任意一条，就需要缴纳个税，部分继承、赠与得来的房源，原值延续原房主的购房记录，不会按继承过户时间重新计算持有年限。

继承房、赠与房大多只能走差额20%计税。

北京二手房个税怎么算：差额计税可扣除项目明细

房屋原值是当初购买这套房的购房款，以原购房发票、契税票记载金额为准。转让环节税金包含本次交易里卖方缴纳的增值税附加、印花税，不包含本次交易买方承担的契税。合理费用包含购房时的中介费、维修基金、住房贷款利息，还有装修费用，装修费用扣除上限是房屋原值的10%，需要提供装修合同、付款发票作为凭证，没有对应票据的项目，税务机关不予扣除。

北京二手房个税怎么算：核定征收适用场景

核定征收的征收率固定为1%，适用场景只有一种，你无法提供购房发票、契税票等原值凭证，同时税务机关内部系统也调取不到这套房屋的原始购房信息，老房、早年房改房、部分早年全款交易房源容易出现这种情况。只要系统里留存有原值记录，哪怕你自己弄丢票据，税务机关依然会强制按差额20%计税，不能自主选择1%核定方式。

北京二手房个税怎么算：换购住房退税规则

财政部税务总局住房城乡建设部公告2026年第3号执行周期为2026年1月1日至2027年12月31日，你出售自有住房之后，在12个月之内重新在北京购买新房或者二手房，就可以申请退还卖房时缴纳的个税。新购房金额大于等于卖房计税价格，全额退还个税；新购房金额小于卖房计税价格，按购房金额占卖房金额的比例部分退税，退税申请人必须是卖房人和新购房人保持一致，夫妻共有情形可以按共有份额办理。

退税只退个税，不涉及增值税、契税。

北京二手房个税怎么算：交易实操注意事项

很多二手房买卖合同会约定，卖方要求净得价，交易产生的个税全部转由买方承担，这个约定属于民事合同约定，税务机关的法定纳税义务人依旧是卖方，不会改变。网签价不能随意填低，税务机关有独立评估价，网签价明显低于评估价且无正当理由，会直接按评估价作为计税基数核算个税，不会采信偏低的网签申报价格。

房改房原值有单独核算口径，按房改购房实际支付房款加土地出让金认定原值。

你提前去不动产登记中心或者税务窗口查询房源原值记录，就能提前锁定是差额计税还是核定计税，避免过户当天税费测算偏差。