卖二手公寓要交哪些税：分住宅、商业两种标准

卖二手公寓要交的税费分住宅式公寓和商业公寓两类，2026年现行政策下，个人出售住宅式公寓需缴纳增值税及附加、个人所得税，满2年可免征增值税，满五唯一可免征个税；个人出售商业公寓需全额缴纳增值税及附加、个税、土地增值税、印花税，无年限免征政策，所有税费均由卖方承担，计税基数以税务系统评估价与成交价孰高为准，依据财政部2025年12月发布的个人销售住房增值税新政执行。

卖二手公寓增值税及附加税费

住宅式公寓严格执行财政部2025年12月《关于个人销售住房增值税政策的公告》标准，购买不足2年对外销售，按3%征收率全额计征增值税，计算公式为含税成交价÷（1+3%）×3%；购买满2年及以上，直接免征增值税及附加税费。商业公寓不适用年限免征规则，无论持有多久，均按差额计征增值税，计税差额为售出总价减去原始购入发票价，征收率同样为3%。

增值税附加包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，合计税率为增值税税额的12%，市区计税统一按此标准执行，县城、乡镇会小幅下调。增值税免征时，对应的附加税费会同步免征，不会产生额外附加费用。

卖二手公寓个人所得税

二手公寓个税统一按财产转让所得计税，依据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号），常规税率为20%，采用差额计税方式，公式为（计税价格-原始购房成本-本次交易税费-装修合理费用）×20%。其中装修费用需提供正规发票，抵扣金额不得超过房屋原值的10%，无发票则无法抵扣。

住宅式公寓满足满五唯一条件可免征个税，满五指持有不动产登记满5年，唯一指卖方家庭在交易当地仅有这一套住房。商业公寓无满五唯一免征政策，所有交易场景均需缴纳个税，部分城市支持核定征收，税率大多在1%-2%，相比差额计税更划算，可提前咨询当地税务部门。

卖二手公寓土地增值税

土地增值税仅针对商业公寓征收，住宅式公寓全程免征，这是两类公寓税费最核心的区别。商业公寓土地增值税采用四级超率累进税率，根据房产增值率分级计税，增值率越高，对应税率越高。

增值率计算方式为（转让收入-扣除项目金额）÷扣除项目金额×100%，扣除项目包含原始购房款、购房契税、本次交易增值税附加、合理装修及办证费用等，完整保留票据可有效降低增值率，减少税费支出。

卖二手公寓印花税

个人出售二手公寓的印花税税率为0.025%，买卖双方各承担一半，卖方实际承担0.0125%。

住宅式公寓交易中，多数城市对个人卖方免征印花税，仅商业公寓交易需要正常缴纳，单笔税费金额较低，对整体交易成本影响较小。

该税费体系的适用边界仅限个人自然人交易，企业名下二手公寓出售，税费核算标准、税率、免征规则均不适用上述内容，需按企业不动产交易政策单独计税。