很多人买房时会把二手房纳入考虑，毕竟二手房大多位置成熟，配套也齐全，甚至能拎包入住，性价比看着挺高。可真到实操的时候，不少人会碰一鼻子灰 —— 明明看好的房子，去银行申请贷款时却被拒绝了，这时候才发现，原来不是所有二手房都能顺利办贷款，有的二手房不能贷款，背后藏着不少门道，今天就跟大家好好聊聊这事儿。
先说说最关键的产权问题，这可是决定二手房能不能贷款的核心。有一类二手房叫小产权房，可能有人听说过，这种房子没有国家颁发的正规房产证，只有村里或者开发商给的一个证明。银行贷款讲究的是有合法抵押物，小产权房连正规产权都没有，要是以后出现纠纷，银行想把房子变现都难，所以这种二手房肯定不能贷款。还有的二手房，产权看着没问题，但其实藏着纠纷，比如房东家里好几个人都有继承权，却没协商好谁来卖房，或者房子还在抵押给别人的状态，没解押就想卖，这种情况下，银行也不敢放款，毕竟产权不清晰，后续风险太大。另外，产权年限也很重要，一般住宅的土地使用年限是 70 年，要是一套二手房剩下的年限只剩十几年了，银行也会谨慎。因为房子随着年限增长会贬值，剩下的年限太短，以后银行想处置这套房时，价值可能已经很低了，所以这类二手房也容易被拒绝贷款。
再看房子本身的条件，这也是银行审核的重点。房龄太老的二手房就很容易出问题，比如一些上世纪八九十年代的老小区，房龄都快 40 年了，我身边就有朋友遇到过这种情况。他去年看中一套老房子，地段特别好，价格也合适，可去银行申请贷款时，工作人员告诉他，房龄超过 30 年的房子，银行基本不受理贷款。为啥呢？因为老房子的建筑结构可能已经老化，维护成本高，而且以后想转手也不容易，银行怕万一借款人还不上钱，房子卖不出去，自己的钱就打水漂了。除了房龄，房子的面积也有影响，比如有的银行规定，二手房面积低于 50 平米就不给贷款。这种小户型虽然总价低，但流动性差，以后想变现的时候，接盘的人少，银行觉得风险高，自然就不愿意放贷了。还有一些特殊性质的二手房，比如商用改住宅的房子，或者没满年限的经济适用房，前者土地性质是商用，产权年限短，而且水电费高，银行不太认可；后者经济适用房需要满 5 年才能上市交易，没满年限的话，根本没法正常过户，更别说贷款了，所以这类二手房也不能贷款。
卖方这边的情况也可能导致二手房办不了贷款。有些房东急着用钱，不想等贷款流程，就希望买方全款买房，要是买方想贷款，房东可能直接拒绝配合，比如不提供相关资料，或者不愿意等银行审批的时间，这种情况下，就算银行愿意贷款，因为卖方不配合，贷款也办不下来。还有一种情况，要是房东自己的征信有问题，比如之前有过逾期还款的记录，或者名下还有其他债务没还清，甚至房子还因为房东的债务问题被法院查封了，这种房子根本没法正常交易，银行肯定不会给贷款。我之前听中介说过一个案例，有个房东欠了别人的钱，房子被法院查封了，还瞒着中介和买方想卖房，结果到银行审批的时候，发现房子被查封，贷款直接被拒，买方还白跑了一趟。
银行的政策和市场环境也会影响二手房贷款。不同银行对二手房贷款的要求不一样，有的银行可能对某个区域的二手房有限制，比如觉得某个区域的房价不稳定，或者二手房交易量太少，就会收紧那个区域的贷款政策。还有的时候，银行的贷款额度紧张，比如到了年底，银行的年度贷款额度已经用完了，就会暂时停止受理二手房贷款，或者提高审批门槛，比如要求更高的首付比例、更严格的征信审核，这时候就算房子本身没问题，也可能因为银行额度不够而办不了贷款。另外，楼市调控政策也会影响，比如有的城市为了抑制房价上涨，会出台政策，提高二手房贷款的首付比例，或者缩短贷款年限，甚至暂停部分二手房的贷款业务，在这种政策环境下，有的二手房就可能不符合银行的要求，从而不能贷款。
其实总结下来，有的二手房不能贷款，不是银行故意刁难，而是各种因素共同作用的结果。可能是房子本身的产权、房龄、面积、性质有硬伤，也可能是卖方不配合或者有债务问题，还可能是银行政策和市场环境的影响。所以大家在买二手房的时候，别光看房子的价格和位置，一定要先了解清楚房子的产权情况、房龄、面积，还有房东的情况，最好先去银行咨询一下，看看自己看中的房子能不能贷款，避免最后看中了房子，却因为贷款问题买不了，白忙活一场。