个人转让商铺交哪些税：共涉及五项税费，按交易核定基数缴纳

去年年底急着变现手里的临街商铺，跑了三趟政务大厅、对接了两次税务专管员，才彻底摸清个人转让商铺交哪些税，全程踩了不少想当然的误区，也实打实把每一笔税费的缴纳标准、计算方式都捋清楚了，没有半点笼统的行业套话，都是过户实操里实打实要交的费用。

很多人会把商铺转让和住宅转让混为一谈，以为税费大同小异，其实完全不是一回事。住宅转让有很多减免政策，但是商铺属于商业性质房产，所有优惠政策基本都不适用，每一项税费都必须足额申报缴纳，不存在免征、减半的说法。最开始就是栽在这个误区里，以为满五年能免增值税，结果被税务窗口直接驳回，白白浪费了半天排队的时间。

商铺转让第一笔要交的就是增值税及附加税费。计税基数不是你当初买房的价格，也不是现在的挂牌价，是税务局系统核定的评估价减去你原始的购房发票价，差额部分按5.3%左右征收。一定要保存好当初的购房发票、契税发票，没有原始票据的话，税务局会直接按全额计税，税费会高出一大截。当时身边有个朋友转让商铺，弄丢了购房发票，硬生生多交了小两万的税，特别吃亏。

然后是个人所得税，这是商铺转让里占比不低的一笔费用。个税有两种核算方式，第一种是差额20%，也就是转让净收益的两成，收益就是成交价减去原购房价、当初的契税、维修基金、本次交易的税费、装修费用等合理成本。第二种是核定征收，各地税率不一样，大概在1.5%-2%之间。折腾好久才搞明白，有完整成本票据就选差额计税，没有票据就选核定征收，能省不少钱。我自己是保留了所有票据，最后用差额计税，比核定征收少支出了一万多。

土地增值税也是个人转商铺绕不开的税种，这也是和住宅最大的区别。住宅转让免征土增税，但商铺必须缴纳。这个税的计算稍微复杂，是对房产增值的部分阶梯式计税，增值越少，税率越低。如果商铺持有时间久、增值幅度大，土增税会是最高的一笔支出。当时核算的时候看到金额吓了一跳，后来专管员提醒，装修发票、每年的物业费票据、维修票据都可以抵扣增值额，零零碎碎整理了一堆票据，最终抵扣掉了不少增值基数。

还有印花税和契税，这两笔是小额税费，但也是必须缴纳的。印花税是买卖双方各承担万分之五，合计千分之一，按核定交易价计算，金额不算高，基本几百到一千多不等。很多人搞混契税缴纳方，契税是买方单独缴纳，税率3%，卖方完全不用承担，我当初差点被中介忽悠，以为自己也要出契税，还好提前核对清楚了。

全程最没必要的支出，就是一开始轻信中介说的“可以低报房价避税”。试着按照低价申报，直接被税务系统驳回，现在商铺交易全部系统自动评估，申报价格低于核定价，一律按系统评估价计税，所谓的避税方法完全没用，反而耽误了过户进度。

整个交易流程走完，才发现个人转让商铺的税费没有任何模糊空间，所有税种都是系统核定，能操作的只有提前整理好抵扣票据，仅此而已。

过户办结那天傍晚，拿着打印好的完税证明，随手塞进了车里的储物格，再也不想折腾第二次商铺交易的琐事。