二手房卖方个税多少钱：两种算法，满五唯一可免

二手房卖方个税多少钱，分三种情形：满足满五唯一直接免征个税；能提供购房发票、契税票等原值凭证，按差额20%计算个税，公式为（计税价-房屋原值-本次可扣除税费-合理费用）×20%；无法提供完整原值凭证，多数城市按计税价1%核定征收，少数地区核定比例为1.5%或2%，计税价取税务系统评估价和网签价二者中较高的数值，时间认定以契税完税凭证、不动产权证登记时间孰先为准，家庭唯一住房范围一般限定在本省内夫妻及未成年子女名下住房。

二手房卖方个税的两种计征方式

差额20%征收，扣除项目包含当初买房的房款、购房时缴纳的契税、维修基金、本次转让产生的附加税费，还有合规的装修费、贷款利息、公证费、中介费等合理支出，装修费用一般有上限，通常不超过房屋原值的10%，各地执行口径存在差异，你要提前到不动产交易办税窗口确认可扣除项目清单。

核定征收不用逐项核对成本，直接用税务认可的计税价格乘以当地核定税率，操作简单，适合早年购房、发票丢失、档案查不到原值的房源，国税发〔2006〕108号文件明确了这种征收方式的适用条件，由各省税务局确定本地核定比例。

不是所有城市都允许你自由选择两种计税方式，部分地区税务系统能调取原始购房档案，查到原值后，会强制按差额20%征收，不能直接选1%核定，提前在办税窗口查询档案记录，能避免预算税费和实际缴税金额出现较大偏差。

二手房卖方个税免税与换购退税规则

满五唯一的两个条件要同时达标，缺一不可，只满五年但家庭还有其他住房，或者是唯一住房但持有时间不足五年，都不能免征个税，查询家庭住房套数，需要夫妻双方加未成年子女的不动产查询结果。

出售自有住房后，在规定时间内在同城重新购买住房，可以申请退还本次卖房缴纳的个税，退税额度按新购房金额占售房收入的比例计算，新房金额大于等于卖房计税价，可全额退个税，新房金额低于卖房计税价，按比例退还，该优惠有时间期限要求，以当地税务最新公告为准。

计税基数不含增值税，如果这套房子本身需要缴纳增值税，计算个税的时候，要先把增值税剔除，不能把增值税部分算进个税计税价格里，很多人核算税费时会直接用成交价计算，这个做法容易高估个税金额。

商业公寓、商铺、写字楼不属于住宅，不适用满五唯一免税政策，核定征收比例和住宅不一样，本文只针对住宅二手房，不包含商业性质房产。

合同里约定税费由买方承担，只是交易双方的民事约定，个税法定纳税义务人依旧是卖方，税务机关追责时，会向卖方追缴税款。