二手房卖掉要多少税费：分情形速算

二手房卖掉要多少税费，卖方主要承担增值税及附加、个人所得税，普通住宅暂免印花税与土地增值税；满五唯一且住宅满5年、为家庭省内唯一住房，卖方税费为0；满2年不满5年或非唯一，只交个税；不满2年出售，需要缴纳3%增值税加附加税再加个税，政策依据为财政部税务总局公告2025年第17号，个税核定征收比例各地在1%至2%区间有差异，差额计税固定20%，你可以优先核对产权证登记时间、家庭名下住房套数，再选择核定或差额方式核算成本。

二手房卖掉要多少税费：增值税及附加

增值税的起算时间以契税完税凭证或者不动产权证登记日期孰先为准，不是交房日期。不满2年出售，按成交价全额的3%计收增值税，在此基础上附加城建税、教育费附加、地方教育附加，附加合计一般是增值税额的12%，叠加后综合税负大约3.36%；满2年及以上对外出售，增值税直接免征，不再核算附加税费。商用公寓、商铺不属于住宅，不适用该免征规则，不能套用这套计算方式。

附加税费有减半优惠，多数地区对个人交易适用小规模纳税人减半政策，实际综合税负会略低于3.36%，你申报缴税时以当地税务大厅系统带出金额为准。

二手房卖掉要多少税费：个人所得税

满五唯一是个税免征的硬性条件，必须同时满足两个条件：产权满5年，并且这套房是你夫妻及未成年子女在本省范围内登记的唯一住宅，任意一条不满足就要缴纳个税。出售住房后1年内重新购房，还可以申请个税退税，对应财政部税务总局住房城乡建设部公告2026年第3号，退税额度按新购房价和售房价的比例确定。

装修费、贷款利息、中介费都可以作为差额扣除项，但要留存正规发票，没有票据就只能走核定征收，很多卖房人找不到早年购房票据，默认选择核定方式，计算起来更简单。

公寓、写字楼不享受满五唯一免税。

二手房卖掉要多少税费：实操测算示例

一套住宅成交价100万，买入价70万，当地个税核定比例1%。如果房子满五唯一，卖方税费0元；满2年不满5年，核定个税1万元；不满2年，增值税3万、附加约0.36万，个税1万，合计税费约4.36万。票据齐全走差额计税，利润30万，个税就是6万，这种情况下核定征收会更省钱。

交易合同里经常会约定买方承担全部税费，这个约定属于民事约定，不改变法定纳税义务人，税务机关登记时纳税人依旧是卖方，只是钱款由买方代为支付，后续退税、补税的主体还是你。

以不动产登记中心税务窗口核验结果为准。