二手房过户税费怎么算：分买卖双方、按年限面积精准核算

二手房过户税费怎么算，核心是按买卖双方主体、房屋持有年限、房屋面积、购房套数四个维度核算，2026年现行标准下，买方只固定承担契税、小额登记费，卖方承担增值税及附加、个税，满两年可免增值税、满五唯一可免全部卖方核心税费，所有税费均以网签备案价为计税基数，看完可直接代入数值计算。

买方契税：按套数面积定税率，过户最高成本项

契税是你买房唯一的大额必缴税费，无免征条件，计算方式为契税=网签价×对应税率，全国通用基础税率，仅北上广深二套房政策特殊。家庭首套房90平及以下税率1%，90平以上税率1.5%；家庭二套房90平及以下税率1%，90平以上普通城市税率2%，北上广深统一按3%征收；家庭三套及以上住房，不分面积大小，全国统一按3%计税。核算套数以过户时夫妻双方及未成年子女的名下房产总数为准，异地房产也会纳入统计，切勿只算本地房产导致税费核算失误。

二手房买方无增值税、个税缴纳义务，仅需额外承担几十元的不动产登记费，住宅类固定80元/套，非住宅类550元/件，费用金额极低，几乎不影响整体税费预算。

卖方增值税及附加：看持有年限判定免征资格

增值税及附加完全由卖方承担，核心判定标准是房屋契税缴纳时间或房产证登记时间，取较早的时间计算持有年限。房屋持有满2年，直接免征增值税及附加，这是二手房交易最常用的税费减免规则。持有不满2年对外出售，需全额计税，增值税税率5%，附加税费包含城建税、教育费附加等，享受减半征收政策至2027年底，综合附加税率1.8%，整体计税公式为增值税及附加=网签价÷1.05×6.8%。

北上广深存在特殊规则，非普通住宅即使持有满2年，也需按差额缴纳增值税，差额为卖出网签价减去原始购房总价，普通住宅依旧执行满2年免征政策，买房前可提前查询当地普通住宅认定标准。

卖方个人所得税：两种计税方式，新规优先差额计税

个税是卖方第二大核心税费，2026年多数城市已更新计税规则，不再自由选择计税方式，优先系统判定。可查询到房屋原始购房档案的商品房，强制采用差额20%计税，公式为个税=(网签价-房屋原值-原始契税-维修基金-合规房贷利息-装修费用)×20%，其中装修费用抵扣上限不得超过房屋原值的10%。仅早年无购房存档的老旧房源，可按网签总价1%核定征收个税。

满五唯一是卖方最高税费减免福利，房屋持有满5年，且是卖方家庭唯一住房，可直接免征个税和增值税，这也是市面上满五唯一房源性价比更高的核心原因。需要注意，满五的时间判定和增值税年限判定一致，以契税票或房产证最早登记时间为准。

易出错的计税细节与风险限制

很多人核算税费时直接用实际成交价计算，这是典型错误操作，会导致税费预估偏差。二手房所有过户税费，税务系统只认可网签备案价格，只要网签价不低于当地税务最低评估价，就按网签价计税，低于评估价则按评估价核算，私下成交差价不会计入税费计算。

存在明确的税费抵扣限制，房贷利息、装修费等抵扣项，必须提供真实合规纸质凭证，无凭证无法抵扣差额个税。部分购房者误以为口头协商税费分摊即可，实际过户税费法定主体固定，私下协议仅对买卖双方有效，无法更改税务征收主体，若交易后一方违约，未承担税费的一方需自行补缴，存在经济纠纷风险。

• 满二：免增值税及附加，不免个税
• 满五唯一：免增值税、个税，仅缴买方契税
• 不满二年：全额缴纳增值税及附加+个税

非住宅类二手房，比如商铺、公寓、写字楼，不适用住宅税费优惠，无论持有年限，均需全额征收增值税、个税、土地增值税，税率和计算方式与住宅完全不同，交易前需单独核算。