继承房屋买卖如何交税：税费明细及免税条件

继承房屋买卖如何交税，核心税费由卖方承担个税、增值税及附加，买方仅承担契税，继承环节无契税，出售环节满足满五唯一可免征个税，房产证满2年可免征增值税，所有税费计算以被继承人原始购房成本、房屋持有年限为核心依据，持有年限从被继承人办证时间起算，而非继承人继承过户时间，该规则适用于法定继承、遗嘱继承的住宅房产，非住宅房产税费标准存在明显差异。

继承房屋买卖卖方税费

继承所得房屋对外出售，卖方无需缴纳土地增值税，印花税可享受小微企业减半优惠，核心应税项目为个人所得税和增值税及附加，两项税费的免征条件独立判定，互不影响。增值税及附加的免征标准为房屋原始办证时间满2年，满2年出售可全额免征，不满2年需按房屋核定成交价的5.3%左右缴纳，具体税率小幅参照地方税务执行标准。

个人所得税是继承房屋出售的核心税费，无满五唯一条件时必须缴纳，计税方式固定为差额20%，不支持普通二手房1%核定征收方式，计算公式为（出售成交价-被继承人原始购房发票价-合理税费）×20%。其中合理税费包含继承公证费、过户手续费、房屋装修发票、前期购房契税、交易中介费等可提供正规票据的支出，可直接抵扣计税差额，有效降低个税金额。

满五唯一可全额免征个税，该条件的判定标准严格且可验证，满五指房屋自被继承人办理不动产登记之日起，持有时间连续满5年；唯一指卖方出售该房屋时，该房屋为本人及家庭成员在当地不动产登记系统内的唯一自住住房，家庭成员包含配偶及未成年子女，成年子女房产不计入判定范围。

继承房屋买卖买方税费

买方税费规则与普通二手房交易完全一致，无额外继承相关附加税费，仅需缴纳契税和少量印花税，印花税目前个人购房场景基本免征，仅需核算契税即可。

契税税率固定按购房套数和房屋面积划分，全国通用执行标准：首套房90㎡及以下税率1%，90㎡以上税率1.5%；二套房90㎡及以下税率1%，90㎡以上税率2%；三套及以上住房统一按3%税率征收，该标准遵循国家税务总局二手房交易契税执行规范。契税计税基数为房屋税务核定成交价，不包含装修、家具等附属增值费用。

不同交易场景税费对比

非住宅继承房产不适用上述免税规则。

商铺、写字楼、公寓等非住宅类继承房产，出售时无论持有年限，均需缴纳增值税、差额个税及土地增值税，无满2年、满五唯一免税政策，这是继承房屋交易最容易踩的判定误区。

继承房屋交易的持有年限追溯认定，依据国家税务总局不动产交易计税相关规定，继承所得房屋的持有时间可直接延续被继承人的持有时长，无需从继承人过户领证时间重新计算，这也是多数继承房产能满足满五唯一免税条件的核心原因。