房地产公司税收有哪些：全流程税种明细

房地产公司税收涵盖开发、预售、竣工、清算全流程，核心常规税种共7类，分别为增值税、企业所得税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、房产税、印花税，附加税费包含城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加；不同经营阶段计税规则、税率、申报方式差异明显，拿地阶段核心缴契税、土地使用税、印花税，建设阶段无核心主税种，仅常规附加税费，预售阶段预缴增值税、土增税、企业所得税，竣工销售与清算阶段完成税费汇算清缴，所有计税规则均遵循国家税务总局2024年房地产税收新政标准。

房地产公司增值税

增值税是房地产公司核心流转税，分新项目一般计税和老项目简易计税两种方式，一般纳税人销售2016年5月1日后开工的新项目，适用9%税率，可扣除土地出让金作为计税差额；2016年4月30日前的老项目可选择5%简易计税，不得抵扣土地价款与进项税额。企业预售房产时，需按3%预征率预缴增值税，项目竣工交房后再按对应计税方式核算差额、多退少补，预缴计税依据为预收款除以（1+适用税率或征收率）。

房地产公司土地增值税

土地增值税是房地产行业专属核心税种，执行四级超率累进税率，税率区间30%-60%，增值率越高税率越高。项目预售阶段需按各地核定预征率预缴，普通住宅、非普通住宅、商业地产预征率梯度设置不同，2024年12月1日起全国下调土地增值税预征率下限。项目整体销售完毕或达到清算条件后，需完成土增税清算，可扣除项目包含土地成本、开发建设成本、合规开发费用、转让环节税金，房企还可享受土地与开发成本合计20%的加计扣除政策。

房地产公司企业所得税

房地产公司企业所得税基准税率为25%，实行“先预缴、后汇算”模式。项目预售阶段，企业需按当地规定的计税毛利率，将预售房款计入当期应纳税所得额预缴税款，不同城市、不同物业类型的计税毛利率存在差异化标准。项目竣工结转收入成本后，每年5月底前完成年度汇算清缴，抵扣前期预缴税额，据实核算最终应缴税额，未完工项目的预售收入不得直接结转利润。

房地产公司持有类税种

房地产公司持有土地、房产期间，需缴纳城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税按项目实际占用土地面积计税，采用各地分级定额税率，按年核算、分期申报，项目竣工交付业主的对应土地面积，可停止缴纳该部分税费。房产税仅针对企业自持未销售的房产，自用房产按房产原值减除10%-30%余值、1.2%年税率计税，对外出租房产按租金收入12%计税，已对外销售的商品房无需缴纳房产税。

契税仅产生于拿地环节，是房企获取土地使用权的必缴税种，计税依据为土地出让合同载明的成交价格，基准税率3%-5%，具体税率由各省自行确定，办理土地不动产权证前必须足额缴纳，无预缴环节。

印花税覆盖房企全经营流程，属于小额高频税种，土地出让合同、工程施工合同、商品房销售合同、财务账簿、借款合同等均需据实贴花计税，不同合同对应0.03%-0.05%不等的税率，且转让房地产缴纳的印花税，可在土地增值税清算时税前扣除。

房地产公司附加税费

附加税费以企业当期实缴增值税税额为计税基数，包含三类固定税费，城市维护建设税按企业所在地分为7%、5%、1%三档税率，教育费附加统一3%，地方教育附加统一2%。该类税费无独立计税依据，增值税预缴、清缴的同时，同步计提缴纳对应附加税费，且均可计入土增税可扣除税金范围。

税种计税方式对比

纯代建、老旧项目存量盘活且无土地增值收益的房地产项目，大多无需缴纳土地增值税，仅需核算增值税与企业所得税。

房企简易计税老项目，不得抵扣土地价款、建筑进项税额，整体税负相对固定，不适合大额成本抵扣筹划。