增值税房产税如何计算：区分计税口径

增值税房产税如何计算，二者是独立税种，分开核算，房产税不以增值税税额作为计税基数，从价计征房产税按房产原值扣除10%至30%后的余值乘以1.2%年税率，从租计征房产税按不含增值税租金收入乘以12%税率，个人出租住房减按4%，增值税区分一般计税、简易计税两种方式，一般纳税人不动产出租一般计税适用9%税率，可抵扣进项，简易计税和小规模纳税人适用5%征收率，个人出租住房增值税减按1.5%，该计算规则适用于拥有经营性房产、对外出租房产的企业和自然人，自有自住住宅不在房产税征收范围。

增值税房产税如何计算：房产税计税规则

从价计征模式下，你先确定房产账面原值，再按当地省级政府规定的扣除比例扣减，扣除区间固定为10%到30%，扣除后的数值就是房产余值，年房产税=房产余值×1.2%，按季度申报时，用全年税额除以4得到当期应缴金额。房产原值包含房屋不可分割的附属配套设施，电梯、给排水管线、中央空调都需要并入原值，单独核算、可移动的办公家具不计入房产原值。

从租计征模式下，核心是剥离租金里的增值税额，合同写明含税租金的，先换算成不含税租金，不含税租金=含税租金÷（1+增值税税率或征收率），房产税=不含税租金×对应税率。如果租赁合同单独列明增值税税额，直接以租金不含税部分计税，不得把增值税并入房产税计税基数，这是财税〔2016〕43号文件明确的口径。

自有住宅不缴房产税。

增值税房产税如何计算：不动产增值税计税规则

不动产经营租赁的增值税分四类场景，计算逻辑互不相同。一般纳税人2016年4月30日前取得的不动产，可以自主选择简易计税，按5%征收率计税，不能抵扣进项税额；选择一般计税则适用9%税率，取得的建筑、维修、不动产购置进项票可以正常抵扣。一般纳税人2016年5月1日后新增不动产出租，只能适用一般计税方式。小规模纳税人出租不动产统一按5%征收率计税，现行阶段性减免政策需要你在申报期核对主管税务机关最新通知。

自然人出租非住房，增值税按5%征收率计算；自然人出租住房，增值税减按1.5%征收，计算式为不含税租金×1.5%。自然人单次租金收入在增值税起征点以内的，可免征增值税，免征增值税的租金收入，申报房产税时依旧使用原租金金额作为计税依据，不需要再做价税分离。

同一套房产同时存在自用和出租区域时，你需要按建筑面积比例拆分房产原值和租金收入，分别适用从价、从租两套公式计算，不能全部按一种计税方式申报。比如一层对外出租、二层企业自用，用出租面积除以总建筑面积，拆分出出租部分对应的原值，出租部分不再按从价计税，只按租金算房产税，自用部分继续按余值计税。

免税的增值税优惠不会同步带来房产税减免，两类税种优惠政策相互独立。你享受增值税免征时，房产税的计税基础不变，依旧按照不含税规则确认；房产税的减免，比如困难减免，也不会改变增值税的计算结果，两项申报需要分开填写申报表，不能合并抵减税额。

该计算口径不适用于房地产开发企业未出售的待售商品房，待售商品房属于存货，开发企业持有期间不用缴纳房产税，转为自用或者对外出租的次月起，才启动房产税的计税周期。纳税义务发生时间上，购置新建商品房，交付使用次月申报；出租房产，租赁合同约定起租日的次月开始计税。