房主卖房子要交哪些税：按持有年限判定

房主卖房子要交哪些税，普通住宅卖方核心税费包含增值税及附加、个人所得税，个人转让住房可免征印花税与土地增值税；2026年起执行财政部、税务总局公告，购买不足2年出售全额按3%缴增值税，满2年免征增值税，满五年且属于家庭唯一住房可直接免征个税，持有不足2年的房源税负最高，你可以用契税完税时间或不动产权证登记时间取较早者计算持有年限，家庭成员仅包含夫妻和未成年子女，成年子女房产不计入家庭套数，非住宅商铺、车库不适用住宅类减免政策。

房主卖房子增值税及附加

增值税起算时间优先看契税完税凭证日期，早于房产证登记日期的，以契税票为准。购买不足2年对外销售，按全部转让收入的3%征收增值税，同时附带城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，附加税费通常可享受减半优惠，附加合计一般为增值税额的6%左右。持有满2年及以上的普通住宅，直接免征增值税及其附加，这是二手房交易里金额占比最高的税种。

非住宅不受满2年免征政策保护，无论持有多久，转让时都需要缴纳增值税。

房主卖房子个人所得税

个税有两种计算方式，依据国税发〔2006〕108号文件执行。你保留完整购房发票、契税票、装修票据、还贷利息凭证，可选择差额20%征收，公式为（转让收入-房屋原值-购房契税-装修费-贷款利息等合理费用）×20%。无法提供完整原值凭证，税务机关采用核定征收，国内多数城市住宅核定征收率为转让价的1%。

同时满足两个条件可免征个税：房屋自用满5年，这套房属于你家庭范围内唯一住房，也就是常说的满五唯一。两个条件缺一项，个税就要正常计征。

房主卖房子免征的税种

个人转让住宅，印花税、土地增值税全部免征。

如果出售写字楼、商铺、车位这类非住宅，这两项税费需要正常申报缴纳，印花税税率0.05%，土地增值税按增值额适用30%至60%超率累进税率。

房主卖房子时间与家庭认定规则

家庭唯一住房的认定范围只包含产权人、配偶以及未成年子女，成年子女名下房产不会合并计入家庭房产套数。继承得来的房产，持有年限可以继承原产权人的持有时间，直接沿用原契税票时间；赠与所得房产，年限规则各地执行口径存在差异，过户前建议拨打12366确认当地口径。

你签二手房买卖合同，合同写“买方承担全部税费”只是民事约定，法定纳税义务人依旧是房主，一旦买方拖欠税款，税务机关会向房主追缴。

这套规则只适用于自然人个人住房转让，企业名下房产不适用。